失敗しないオフィスの選び方|飯田橋の賃貸はアサップエステート

エリアの選定
事務所を探す上で先ず最初に決めるべき項目です。
お探しのエリアによって賃料の相場等も変わります。
稀に「どこでもいい」というお客様がお見えになりますが不動産会社としても、とても困ってしまうのが本音です。
事務所の場所選びの参考として以下の事由があげられます。

■アクセス
TIME IS MONEYという様に通勤の際や、関係各所に出向く際に何度も電車を乗り継ぐという事は時間のロスになると共に業績にも大きく影響します。
そこで複数路線の電車のアクセスが出来る立地を選ぶ事が必要になります。
しかし複数路線が使用できる主要ターミナル駅の賃料相場はやはり単線の駅に比べて高いという事も視野に入れると宜しいかと思います。
逆に考えれば業種によってはあまり取引先に出向いたり、来客が少ないのであれば単線駅でお家賃を抑えるという考え方も出来ます。

■イメージ
従事する業種によっては事務所の住所がイメージ戦略上重要になるケースもあります。
例えば税理士の方は麹町や九段下、デザイン業の方は青山一丁目や表参道など・・・
又、社員募集の際にも立地は重要になるようです。
エリア決定の際の優先順位は低くても良いとは思いますが御参考までに。

■諸管轄
新規立ち上げの際はあまり関係ありませんが移転の際に重要になる項目です。
お客様のご要望で一番多い事は電話番号の「同局内移転」です。
今お使いの電話番号をそのまま使えるメリットは大きく移転の効率化が図られます。
又、税務署や登記上の市区町村も同様です。
必要スペースの決定
次に必要なスペースの設定です。
社員の人数に対して約1.5坪(畳3枚分)あれば当面は充分すぎる広さではないでしょうか?
業種によっては頻繁に会議を行なう為、会議室を設ける必要があるケースや来客があるために応接室が必要になったりと様々ですが、最低坪数は社員数x2坪を目安にすると良いかと思います。
但し、事務所を探す上で注意しなくてはいけない点を御説明します。
それは「ネット面積」、「準ネット面積」、「グロス面積」です。



図面上の面積がトイレや水周りを含まないネット面積なのかトイレや水周りは含む準ネット面積なのか、はたまたEVホールや共用部分の面積も含んだグロス面積なのか確認が必要です。
予算の設定
事務所を選ぶ際の「最大のポイント」です。
予算の上限を必ず決めましょう。
固定経費として必ず毎月必要な金額ですので無理をしないことをオススメしております。
確かに「あと少し」予算を上乗せすれば、御希望の物件にぴったりな物が見つかる可能性は否めませんが際限がなくなるのも事実です。
賃料のほかに共益費・管理費・又は水道光熱費の負担割合も念頭にいれておくと良いでしょう。
特に水道光熱費に関してですが、水道料金は物件によって水道局より直接請求の場合、階の小メーターの読み取りによる貸主よりの請求、入居人数による割り当て、又は賃料・共益費に含まれる場合もあります。
又、電気代も電力会社より直接請求と各階の小メーターの読み取りによる貸主よりの請求に分かれます。
又、契約の際に必要な金員は下記の通りです。

■保証金又は敷金
■償却又は礼金
よく違いを質問されますが、性質的には同じものです。
違いは基本的に「保証金と償却」・「敷金と礼金」がセットになており。
例えば保証金6ヶ月・償却2ヶ月の場合保証金の6ヶ月の中の2ヶ月が償却金として必要という意味であり、別に2ヶ月支払う必要があるわけではありません。
逆に敷金4ヶ月・礼金2ヶ月の場合は敷金4ヶ月の他に礼金2ヶ月が必要となります。

■仲介手数料
不動産会社に支払う手数料です。
基本的には賃料の1か月分となります。
この1ヶ月はあくまでも賃料の1か月分であり共益費等との合算ではありません。

■前家賃・共益費
賃貸借契約は基本的に賃料の前払い(翌月分賃料を月末に支払う)ケースがほとんどですので、契約時に翌月分の賃料を支払います。
(契約開始日によって日割り賃料で対応します)

■火災保険料

通常、加入が義務づけられています。
契約期間の掛け捨て保険になります。
物件のサイズにもよりますが2〜4万円前後で予算建しておくと良いでしょう。
設備のチェック
次に設備の確認ですが、以下の項目を確認すればまず問題ないでしょう。

■EVの有無
物件によってはEV無しで上層階といった物があります。
比較的共益費の坪単価が安くなります。
しかし来客や荷物の搬出入が頻繁な場合は避けたいケースです。

■セキュリティー
代表的なものとして機械警備やオートロックがあります。
特に機械警備の場合、共益費等に使用料が含まれているか確認しましょう。
又、設備に無くても個々人による設置が可能か確認するのも良いでしょう。

■ネットインフラ
代表的なものとして光ファイバーがあります。
基本的に都内であれば引き込みが可能ですが、物件によって電話の集合盤(MDF)から各階のIDFまで配管のスペースが無い場合など引き込みが出来ない場合もありますので必ず事前に確認しましょう。

■電話回線必要本数
上記のネットインフラと同じ様に電話の集合盤(MDF)から各階のIDFまで配管のスペースが無い場合や建物自体に割り当てされている回線数が足りない場合、希望の本数が確保出来ないケースがあります。
業務上必要なアナログ回線数が確保できるか確認しましょう。
(アナログ本数をISDN回線でスプリットする事も可能です)

■床仕上げ
最近要望が増えてきたOA対応フロアです。
PC等の什器が多い業種では重宝するはずです。
又、OAフロア以外に電源と電話線が確保できる2WAYフロアと電話線のみの1WAYがあります。

■電気容量
最も重要な確認事項です。
どのくらいの電気容量が必要かを確認しましょう。
物件によっては電灯(100V)以外にエアコン用の動力(200V)が設備されているケースもあります。
入居時期
最後に入居時期です。
物件の移転の予定から遡ってスケジュール立てをするとスムースに準備が進みます。
又、遡る事によって移転時期が少し先であれば空き予定の物件を検討することも可能になります。
デメリットとしては今現在ぴったりな物件が空室でも入居希望日が余り先だと他で成約してしまう可能性も出てきます。
御移転の場合は現在ご契約中の事務所の「解約予告期間」に注意しましょう。